Fachbegriffe

Immobilienfachbegriffe

Jede Branche hat ihre Fachbegriffe. Informieren Sie sich, was Immobilienfachbegriffe genau bedeuten. Und wie man Flächen genau definiert.

Definitionen

In der Buchhaltung und der Kostenrechnung wird der Gebäudewert planmässig herabgesetzt. Die Abschreibung trägt der Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung.

Bei dieser Eigentumsform hat der Eigentümer das alleinige und ausschliessliche Verfügungsrecht über eine Liegenschaft.

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.

Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1. Hypothek in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2. Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert. Ob sich eine Amortisation lohnt, hängt von der gesamten Steuersituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.

Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für das Erstellen einer neuen Liegenschaft. Beim Erwerb fallen neben dem Kaufpreis der Liegenschaft weitere Kosten an: Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen in Zusammenhang mit der Handänderung. Beim Erstellen einer neuen Liegenschaft setzen sich die Gesamtkosten aus dem Bodenwert, dem Bauwert und den Baunebenkosten zusammen.

Als anrechenbare Geschossfläche gilt die Summe aller Flächen des Erdgeschosses und der darüber liegenden Geschosse – einschliesslich der Treppenhäuser und Laubengänge, soweit sie der Erschliessung dienen; Fluchttreppen sind ausgeschlossen. Eingeschlossen sind hingegen auch die Querschnitte von innen liegenden Mauern und Wänden, nicht aber von Aussenmauern. Flächen von Räumen unterhalb des Erdgeschosses zählen zur anrechenbaren Geschossfläche, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen können.

Die Ausnützungsziffer nennt das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Geschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Die Berechnung der beiden Parameter legen die kantonalen und kommunalen Gesetze fest.

Der Barwert entspricht in seiner Art dem Ertragswert. Er stützt sich auf den tatsächlichen oder geschätzten Mietertrag ab. Die Kapitalisierung erfolgt nicht auf ewige Zeit, wie in der normalen Ertragswertberechnung, sondern ist zeitlich limitiert auf die Gebrauchsdauer der zu bewertenden Immobilie.

Die Baumassenziffer (BZ) bestimmt das Verhältnis des effektiven oberirdischen Bauvolumens zur anrechenbaren Landfläche. Die Berechnung der beiden Parameter legen die kantonalen und kommunalen Gesetze fest.

Im Grundbuch eingetragenes Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Der Baurechtgeber (Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (Liegenschaftenbesitzer) einen jährlichen Baurechtszins. Das Gesetz beschränkt die Dauer des Baurechts auf höchstens 99 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Bau gegen eine angemessene Entschädigung an den Baurechtgeber. Im Baurecht müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird.

Bestandteile der Anlagesumme, die nicht bereits im Bodenwert oder im Bauwert enthalten sind – beispielsweise Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, in der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Als Annäherung an den Gebäudewert zieht man entweder die effektiven Erstellungskosten heran, oder bewertet das Gebäudevolumen mit den üblichen Kubikmeterpreisen für Neubauten, abzüglich der Altersentwertung.

Als Grundlage für die Belehnung einer Liegenschaft dienen der beurkundete Kaufpreis oder der geschätzte Verkehrswert.

Unter normalen Voraussetzungen liegt die Obergrenze für die 1. Hypothek bei 65 Prozent des Verkehrswertes einer Liegenschaft, für die 2. Hypothek bei weiteren 15 Prozent des Verkehrswertes.

Prozentualer Anteil am Verkehrswert einer Liegenschaft, der hypothekarisch belehnt wird.

Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken ermittelt man den Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung. Die sogenannte Lageklassenmethode beruht auf folgender Beobachtung: Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen weisen ein annähernd gleiches Verhältnis von Boden- und Bauwert auf. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes schliesst man auf den Bodenwert.

Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauern und Wände, abzüglich aller Flächen, die nicht fürs Wohnen oder Arbeiten verwendet werden können.

Fläche aller Wohnräume, Nebenräume, Korridore und Treppen innerhalb einer Wohnung; nicht aber ausserhalb der Wohnung. Also ohne Treppenhäuser, Terrassen, offene Balkone oder nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet die zukünftigen Nettoeinnahmen des Objektes. Sie wird auch als Betriebsergebnis oder Netto-Cash-Flow bezeichnet. Über einen Zeitraum von 5–10 Jahren (üblich sind 10 Jahre), in begründeten Fällen sogar über einen längeren Zeitraum, wird in Jahresschritten prognostiziert und gerechnet. Für die restliche Nutzungszeit wird ein Rest- oder Marktwert ermittelt – der sogenannte Residualwert.

Liegenschaft, die der Eigentümer selber bewohnt.

Wer nicht über genügend eigene Ersparnisse verfügt, um 20 Prozent der Anlagesumme zu finanzieren, muss in der Regel zusätzliche Eigenmittel beschaffen. In Frage kommen private Darlehen aus dem Familien- oder Bekanntenkreis, Erbschaftsvorbezüge oder Schenkungen sowie Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule. Im Rahmen des Gesetzes zur Wohneigentumsförderung kann man für selbstbewohntes Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil des angesparten Kapitals aus der beruflichen und privaten Vorsorge verwenden.

Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuergrösse, die Eigenheimbesitzer und Mieter steuerlich gleichstellen soll. Besitzer von selbstgenutztem Wohneigentum müssen den Eigenmietwert als steuerbares Einkommen ausweisen, dafür dürfen sie ihre Schuldzinsen und einen Teil der Unterhaltskosten abziehen.

Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben sich am 16. Mai 2004 gegen einen Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum entschieden.

Anteil an den gesamten Anlagesumme, die der Käufer selber aufbringt: Differenz zwischen dem Liegenschaftswert, auch Verkehrswert oder Anlagesumme genannt, und dem Fremdkapital. Grundsätzlich verlangen Kreditgeber Eigenmittel in der Höhe von mindestens 20 Prozent der Anlagesumme.

siehe Handänderung

Das Kapital des Erneuerungsfonds ist Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es ist zu empfehlen, im Verkehrswertgutachten den anteilsmässigen Fondsbetrag zu erwähnen. Je nach Höhe des Fondsbetrages kann sich dieser auf den Verkehrswert auswirken. Reicht dieser nur für den normalen Unterhalt, bleibt er unberücksichtigt. Lässt der Stand des Erneuerungsfonds jedoch erkennen, dass wesentliche Renovationsarbeiten mit ihm ausgeführt werden können, ist eine Berücksichtigung im Verkehrswert erforderlich.

Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2–3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für eine 1. Hypothek. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit – in der Regel zwischen zwei und zehn Jahren. Der Kreditnehmer trägt kein Zinserhöhungsrisiko, profitiert aber auch nicht von Zinssenkungen während der Laufzeit.

Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, die für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht.

Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie
• Räume für Haustechnikanlagen,
• Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen,
• Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle und
• Tankräume.

Die Freiflächenziffer FZ bestimmt das Verhältnis der offenen Flächen für Spiel- und Ruheplätze, Parks und Gärten zu der von Gebäuden inkl. oberirdischen Parkierungsflächen beanspruchten Grundstücksfläche. Die Berechnung der beiden Parameter regeln kantonale und kommunale Gesetze.

Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern – im Zusammenhang mit Liegenschaften in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen (gleiche Bausubstanz, gleicher Ausbau) Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.

Der Gebäudezeitwert entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Gebäudewert.

Bei dieser Eigentumsform sind alle Eigentümer an der ganzen Liegenschaft beteiligt. Sie treten als Gemeinschaft auf und können nur gemeinsam handeln. Frei nutzbare Teile wie beim Miteigentum sind ausgeschlossen. Als Gesamteigentümer treten gesetzlich bestimmte Personenverbindungen auf – etwa eheliche Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft, Erbengemeinschaft usw.

Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugänglichen Geschoss.

Die Geschossfläche GF gliedert sich in:
• Nettogeschossfläche NGF und
• Konstruktionsfläche KF

Amtliches Verzeichnis der Rechte und Pflichten, die an Grundstücken bestehen.

Fest begrenzte Bodenfläche mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile einschliesslich Stockwerkeigentum oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken.

Kanton und/oder Gemeinden besteuern die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.

Das betrachtete Grundstück kann umfassen:
• eine einzelne Parzelle,
• mehrere Parzellen und
• Teile einer oder mehrerer Parzellen

Die Fläche des Grundstücks gliedert sich in
• Gebäudegrundfläche GGF und
• Umgebungsfläche UF

Rechtsgültige Übertragung von Grundstückeigentum. Bei der Handänderung wird eine Abgabe fällig. Die Handänderungssteuer hat sich aus der Notariatsgebühr und der Grundbuchtaxe entwickelt und wir vom Kanton oder von den Gemeinden erhoben.

Die Hauptnutzfläche HNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

Langfristiges Darlehen an einen Kreditnehmer, der eine Liegenschaft besitzt oder erwirbt. Eine Hypothek ist eine Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einem Grundstück sicher gestellt ist. Der Kreditnehmer entrichtet dem Kreditgeber einen Hypothekarzins. Bei einer Hypothek im 1. Rang geht der Kreditgeber das kleinste Risiko ein, da diese Schuld im Fall eines Zwangsverkaufs zuerst zurückbezahlt wird. Der Zinssatz für Hypotheken im 2. Rang ist dementsprechend höher.

Das VZ Vermögenszentrum berechnet einen eigenen Hypothekarindex, der die Zinsentwicklung seit 1985 abbildet. Der VZ Hypoindex basiert auf den Zinsen aller wichtigen Anbieter und vergleicht die Entwicklung der kurz- und langfristigen Hypothekarsätzen mit einem risikolosen Zinssatz.

Bei der indirekten Amortisation wird der Amortisationsbetrag nicht an den Kreditgeber zurückbezahlt, sondern regelmässig in eine Lebensversicherungspolice oder in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einbezahlt – bei einer Bank (Vorsorgekonto) oder bei einer Versicherung (Vorsorgepolice). Die Hypothekarschuld nimmt dadurch nicht ab und die steuerabzugsfähigen Zinsen bleiben konstant hoch. Zusammen mit der steuerfreien Verzinsung aus der Anlage wird dadurch der stete Rückgang an Schuldzinsin einer direkten Amortisation mehr als kompensiert.

Der Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige Verhältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird. Die Höhe des Kapitalisierungssatzes richtet sich nach den Kapitalkosten (Hypotheken) und den Bewirtschaftungskosten – der Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Risiko, Abschreibung, Amortisation.

Hypothekarform, die Elemente der variablen und der festen Hypothek kombiniert. Ein Teil des Kredites ist festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem Libor. Die flexible Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil ermöglicht dem Kreditnehmer, das Zinsrisiko individuell zu dosieren.

Die Konstruktionsfläche KF ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche GF liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen.

Einzuschliessen sind die lichten Querschnitte von Schächten und Kaminen sowie Tür- und Fensternischen, sofern sie nicht der Nettogeschossfläche NGF zugeordnet sind. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine um-schliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm.

Die Konstruktionsfläche KF gliedert sich in
• Konstruktionsfläche tragend KFT und
• Konstruktionsfläche nichttragend KFN

Bei der Kreditvergabe wenden die Kreditgeber zwei Hauptkriterien an: Der Käufer sollte erstens mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Zweitens sollte die jährliche Belastung aus dem Kauf (Zinsen, Amortisation und Unterhalt) nicht mehr als 30 bis 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. Die Kreditgeber prüfen die Bonität des Objektes und des Kreditnehmers, wobei sie je nach Kreditinstitut unterschiedliche Richtlinien befolgen.

Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Bauten und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, das erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Bauten zu berechnen. Die Gesetzmässigkeiten in der Relation zum Landwert und Wert der Bauten sind schon lange bekannt. So ist in der Regel an guten Standorten der Anteil des Landwertes am Gesamteigentum höher als an schlechten Lagen. Teure Bauten stehen meistens an prominenten Standorten.

Der absolute Landwert (Bodenwert) richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis ermittelt oder durch Preisvergleiche.

Vertraglich festgelegte Dauer einer Vereinbarung, beispielsweise eines Hypothekarkreditvertrages. Für die gesamte Laufzeit gelten die Bestimmungen, die beim Abschluss vereinbart wurden – Zinshöhe, -anpassungen, -zahlungsfrequenz, Amortisation, Kündigung usw.

Während eine Festhypothek nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückbezahlt oder erneuert werden muss, läuft die variable Hypothek bis zur Kündigung oder vollständigen Rückzahlung weiter.

Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach der London Interbank Offered Rate. Die Zinsgestaltung ist transparent und marktgerecht, unterliegt aber grossen Schwankungen. Mit einem Zinsdach, einem so genannten CAP, können sich die Kreditnehmer gegen steigende Zinsen absichern. Dafür bezahlt man eine Prämie, die von der Höhe und der Laufzeit der Absicherung abhängt. Um die Prämie zu senken, kann man einen Minimalzins vereinbaren (FLOOR).

Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück)

Liegenschaften werden in der Schweiz sowohl bei einer Handänderung (Kauf, Erbschaft, Schenkung) als auch während des Besitzes besteuert. Bei der Handänderung fallen die Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer an. Das steuerbare Einkommen erhöht sich bei Besitzern von selbstgenutztem Wohneigentum um ein fiktives Einkommen in Form des sogenannten Eigenmietwertes. Vom Eigenmietwert können Unterhalts- und Zinskosten abgezogen werden. Das steuerbare Vermögen erhöht sich um den Steuerwert der Liegenschaft, abzüglich der Schulden.

Der Bruttomietertrag entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten und Zahlungsausfällen. Die Nettomiete berechnet sich aus dem Mietertrag abzüglich Fremdkapitalzinsen, Betriebsaufwand und Unterhaltsaufwand jedoch ohne Abzug der Abschreibungen, Eigenkapitalzinsen, Unternehmerlohn und Risikoprämie.

Der Mietwert entspricht dem Nettojahresmietzins für Bauten und bauliche Anlangen, der nach Bewertungszweck und rechtlichen Verhältnissen als nachhaltig erzielbar angenommen werden kann.

Kosten für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters, die nicht im Mietzins inbegriffen sind – etwa für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Waschmaschinen, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. Nebenkosten werden von den Mietern pauschal für eine Periode abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen. Der Vermieter kann pauschal den Durchschnittswert von drei Jahren verwenden.

Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren.

Zu den Nebennutzflächen gehören im Wohnungsbau etwa:
• Waschküchen,
• Estrich- und Kellerräume,
• Abstellräume,
• Fahrzeugeinstellräume,
• Schutzräum und
• Kehrrichträume

Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in
• Nutzfläche NF,
• Verkehrsfläche VF und
• Funktionsfläche FF

Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, die der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient.

Die Nutzfläche NF gliedert sich in
• Hauptnutzfläche HNF und
• Nebennutzfläche NNF

Gibt dem Berechtigten das uneingeschränkte Nutzungsrecht an einem fremden Vermögenswert.

Geschätzter Sachwert, der sich aus dem Bauwert (Zeitwert des Gebäudes), den Baunebenkosten und dem Landwert zusammensetzt. Der Realwert entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in den Zustand, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Schätzung befindet.

Der relative Landwert steht in Verhältnis zum Wert einer bestehenden oder geplanten baulichen Nutzung. Er ist abhängig von der Lageklasse eines Grundstückes.

Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung ist die Bemessungsgrundlage für die Vermögens-, Liegenschafts-, Minimal-, Erbschafts- und Schenkungssteuer. Über die Berechnung des Eigenmietwerts beeinflusst sie auch die Einkommenssteuer.

Eigentumsform, bei der die Stockwerkeigentümer Miteigentümer an einer Liegenschaft sind. Sie besitzen ein Sonderrecht an bestimmten Einheiten wie Wohnung, Keller, Garage usw. Über diese verfügen sie wie Alleineigentümer. Die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft gehören nicht zum Sonderrecht. Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer legt das Nutzungs- und Verwaltungsreglement fest.

Hypothekarform, bei der sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit verteilen. Um die finanzielle Belastung unmittelbar nach dem Erwerb zu reduzieren, erhält der Kreditnehmer in den ersten Jahren eine Zinsermässigung gegenüber dem Satz für variable Hypotheken, die er später durch entsprechende Zinserhöhungen wieder ausgleicht.

Der Realwert entspricht der Summe aus dem Gebäudezeitwert, den Baunebenkosten, den Umgebungskosten und dem Landwert.

Die Umgebungsfläche UF ist jene Fläche des Grundstücks, die nicht von Gebäudeteilen durchdrungen wird. Massgebend sind die Verhältnisse nach der Bauausführung.

Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegenden Bauten oder Teilen von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in Verbindung stehen.

Die Umgebungsfläche gliedert sich in
• Bearbeitete Umgebungsfläche BUF (Hart- bzw. Grünflächen) und
• Unbearbeitete Umgebungsfläche UUF

Behebung von Mängeln durch Abnutzung und Witterung, um den Zustand einer Liegenschaft zu erhalten.

Klassische Hypothekarform mit einer offenen Laufzeit. Ihr Zinssatz steigt und fällt mit dem allgemeinen Zinsniveau. Für eine variable Hypothek entscheidet sich, wer konstante oder eher sinkende Zinsen erwartet oder wer nur eine vorübergehende Finanzierung braucht.

Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören im Wohnungsbau etwa die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten.

Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wird oder unter normalen Verhältnissen hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus dem separat berechneten Realwert und Ertragswert bestimmt. Beim Eigenheim entspricht der Verkehrswert in der Regel dem Realwert. Bei vermieteten Liegenschaften (Renditeobjekten) wird der Verkehrswert stark vom Ertragswert beeinflusst: Je stärker der Realwert vom Ertragswert abweicht, desto stärker wird der Ertragswert in der Mischrechnung gewichtet.

Gebäudeschätzung zur Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Bodenwert wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da er im Brand- oder Elementarschadenfall nicht vernichtet wird. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.

Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht ist der Kaufpreis im Voraus festgelegt.

Technische Altersentwertung: Bei der Wertminderung eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um die wertmässige Einbusse, welche beim Neuwert seit der Erstellung infolge von Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist.

Darunter versteht man Altersentwertungen, die infolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, bei den Baustoffen, im Komfort und durch neue Herstellungsmethoden eingetreten sind, die den Zeitwert eines Gebäudes zusätzlich mindern.

Als wertmindernde Faktoren gelten:
• Den zeitgemässen Bedürfnissen nicht mehr entsprechende oder unwirtschaftliche Architektur – Grundriss, zu kleine Räume, Geschosshöhe, Raumtiefe, Konstruktion usw.
• Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsräume; andere, die Nutzung oder Restlebensdauer beeinflussende Umstände.
Die wirtschaftliche Entwertung ist bei der Bemessung des Zeitwertes zu berücksichtigen.

Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) bildete bis Ende 2001 die gesetzliche Grundlage der Wohneigentumsförderung des Bundes. In diesem Rahmen verbürgte der Bund bis zu 90 Prozent der Anlagesumme, so dass 10 Prozent Eigenkapital ausreichten. Darüber hinaus entlastete er die Eigentümer in den ersten Jahren mit einem rückzahlbaren Vorschuss. Für bestehende Geschäfte ist das WEG weiterhin gültig.

Seit 2003 ist für Neugeschäfte das Wohnraumförderungsgesetz (WFG) in Kraft. Die direkten Hilfen sind allerdings bis Ende 2008 sistiert, deshalb ist zurzeit nur die Rückverbürgung zugunsten der Hypothekar-Bürgschafts-Genossenschaften für Wohneigentumsförderung HBW/CRCI möglich. Die Bürgschaft dieser Organisationen ermöglicht Haushalten mit geringem Eigenkapital die Beschaffung von Hypotheken bis zu 90 Prozent der Anlage- oder Erwerbskosten zum Zinssatz der 1. Hypothek, wenn sich Objektkosten und Vermögen innerhalb vorgegebener Limiten bewegen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Vorsorgegelder aus der
2. und 3. Säule als Eigenmittel für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden.

Neubauwert minus Altersentwertung

Preis für die leihweise Überlassung von Kapital. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den Marktverhältnissen, d.h. nach den Refinanzierungskonditionen der Banken. Diese orientieren sich zunehmend am europäischen Kapitalmarkt. In der Regel verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe- und Industriebauten sowie für Landhypotheken.

Siehe Stufenhypothek